1. « مالکیت حقی است دایمی که به موجب آن شخص می‌تواند در حدود قوانین، تصرف درمالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند.»^[۷]

«حق استعمال و بهره برداری و انتقال یک چیز به هر صورت مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.مادۀ ۳۰-۳۱ ق.م»^[۸]

با توجه به تعاریفی که حقوق ‌دانان ازمالکیت ارائه نموده اند تعریف جامع و کامل مالکیت نیست و فقط اوصاف وآثار مالکیت را بیان نموده اند. و با توجه ‌به این اوصاف که ذیلاً درخصوص آن ها بحث خواهد شد تعریف مالکیت استنباط می شود:

الف – مطلق بودن مالکیت: به موجب مادۀ ۳۰ قانون مدنی مالک می‌تواند در ملک خود هر گونه تصرفی داشته باشد و قاعده تسلیط نیز هر گونه تصرف را به مالک داده است. و همچنین اصول ۴۰ و ۴۴و ۴۷ قانون اساسی نیز این حق را به مالک می‌دهد که هر گونه تصرف در مال خود را داشته باشد. این ها بیانگر این واقعیت هستند که حق مالکیت مطلق است.اما از طرفی قاعده لاضرر هم داریم و یک قوانین دیگر که این حق مالکیت را تحدید می‌کنند. پس بر معنای مطلق بودن مالکیت خدشه وارد شده و به طور واقعیت آن حق مطلق بودن مالکیت در جای خود نمانده است.

1. انحصاری بودن مالکیت : نتیجۀ طبیعی اطلاق اختیار مالک و لزوم رعایت احترام آن از طرف تمام مردم، انحصاری بودن حق مالکیت است، مالک می‌تواند هر تصرفی را که مایل باشد در مال خود بکند، ومانع از تصرف و انتفاع دیگران نیز بشود. مالکیت در ایجاد مرحلۀ ایجاد حق فردی است و قانون از این حق در برابر تجاوز دیگران حمایت می‌کند.(اصول ۴۴ و ۴۷ ق.ا) و مادۀ ۳۱ قانون مدنی در همین راستا بیان می‌دارد که :«هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد،مگربه حکم به قانون» که معنی انحصاری بودن مالکیت را می رساند. اما گاه اتفاق می افتد که بخاطر رفاه عموم و به سود عموم مالک حق ارتفاق به دیگران در ملک خود می‌دهد و یا ملک را به دیگری اجاره می‌دهد و مالکیت خود را محدود می‌کند و به طور خلاصه از بین رفتن اطلاق اختیار مالک و محدود شدن سلطۀ او به وصف انحصاری و فردی مالکیت نیز صدمه می زند و آن را در خدمت عموم قرار می‌دهد.

ج – دائمی بودن مالکیت : وصف دائمی بودن مالکیت در هیچ یک از مواد قانونی تصریح نشده است^[۹] و حتی درمورد مالکیت منافع نیز شرط مدت الزامی است. همان‌ طور که در مادۀ ۴۸۶ قانون مدنی آمده «در اجارۀ اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» گذشته از آن باید دانست که حق مالکیت دائمی است و طبیعت آن با موقتی بودن منافات دارد. اشاره به مالکیت منافع که موقتی است، هیچ ربطی به حق مالکیت دائمی ندارد،زیرا در اجاره انتقال منافع مطرح است نه انتقال حق مالکیت وملک مدتی موقتی در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد و پس از انقضای مهلت اجاره، تغییر در انتقال ملک به وجود نمی آید. از طرفی مالک ملک را دراختیار مستأجر قرار داده و در ازای آن اجاره بهاء دریافت می‌کند. و با توجه به مادۀ ۳۰ قانون مدنی مالک می‌تواند در ملک خود هر گونه تصرفی داشته باشد، پس اجاره دادن ملک و دریافت اجاره بهاء نیز به اختیار خود مالک است که همان چیزی است که در مادۀ ۳۰ «…می‌تواند هر گونه تصرف…»مقرر شده است. وصف دائمی بودن مالکیت بیشتر بدین معنی است تا زمانی که اصل مال در دست مالک قرار دارد و ازبین نرفته است، و به دیگری انتقال نیافته است هرچند ملک در دست دیگری باشد،این مالکیت به قوت خود باقی است. از وصف دائمی بودن مالکیت دو نتیجه حاصل می شود:

۱ – حق مالکیت تا موضوع آن از بین نرفته باقی است.یعنی اینکه تا زمانی که حق مالکیت از بین نرفته است مالک می‌تواند در آن هر گونه تصرفی داشته باشد. اما اگر مالک آن را به دیگری انتقال و یا وقف نماید دیگر موضوع مالکیت منتفی می شود و دیگر در آن ملک حق مالکیتی برایش نمی ماند.

۲ – حق مالکیت در اثر معطل ماندن از بین نمی رود. بدین معنی مالی مانند حق شفعه و ارث تا زمانی که تکلیف آن ها معلوم نشود به صورت معطل قرار می گیرند اما به محض اینکه تکلیف آن ها روشن شد حق مالکیت ایضاً به قوت خود ادامه می‌دهد. لذا حق مالکیت در این گونه اموال هر چند مدتی معطل مانده باشد از بین نمی رود و به قوت خود باقی است. و مرور زمان نیز در اصل حق اثر ندارد. یعنی هرچند مدت زمانی که از آن گذشته باشد این حق مالکیت محفوظ است و مالک بعد از آن مدت می‌تواند در ملک خود هر گونه تصرفی داشته باشد. و از آن حق استفاده نماید.

گفتار سوم : دامنه اختیار مالک – حدود اختیار مالک

با توجه به تعریف و اوصاف مالکیت، مالک در ملک خود تا چه حد و حدودی اختیار تملیک اموالش را دارد و دامنۀ تصرفات وی تا چه حدی است؟که با مراجعه به شرع مقدس و مقررات، دامنه و حدود اختیارات مالک مشخص می شود. که بشرح ذیل می‌باشد:

بند اول : دامنه اختیار مالک

مالکیت کامل‌ترین حق عینی است که انسان می‌تواند بر مالی داشته باشد و سایر حقوق عینی از شاخه های این حق است، مالک می‌تواند با هر شیوه که مایل است و باهر انگیزه ای که دارد سود جویی،رفع ضررو خیرخواهی از عین مال خود بهره برداری کند یا آن را بی استفاده باقی گذارد. مالک حق دارد از ثمره ها و محصول مالی که در اختیار دارد نفع ببرد. مالک می‌تواند مال خود را از بین ببرد یا به دیگری منتقل کند.ویا هر گونه اعمال حقوقی را که برای ملک خود لازم می‌داند انجام دهد. اما این اختیار گسترده در حقوق کنونی به ‌عنوان یک اصل پذیرفته شده، استثناهای براین اصل به وجود آمده که اختیارات مالک را محدود می‌کند. پس به جای دامنه اختیار مالک بایستی حدود این اختیارات مالک را در قوانین کنونی معین کرد.

بند دوم : حدود اختیار مالک:

اختیار مالک نامحدود و مطلق نیست و یک سری قوانین و حتی خود دولت از جهات گوناگون آن را محدود ساخته است، که بشرح موارد ذیل به ‌عنوان مثال ذکر می‌شوند:

الف – به منظور ایجاد دوستی و جلوگیری از اختلاف بین همسایه ها و تأمین حداکثر منافع املاک، قانون مدنی قسمتی از اختیارات مالکان زمین را گرفته و در حقیقت نوعی ارتفاق قهری براین گونه زمین‌ها تحمیل ‌کرده‌است.(مواد ۹۵،۹۷،۱۰۹ )

ب – در مالکیت اختصاصی، تزاحم تنها میان حق مالک و دیگران است، ولی در حالت اشاعه جمع حق مالکان و فراهم آوردن امکان همزیستی بین آنان ایجاب می‌کند که آزادی هر مالک محدود به آزادی دیگران شود.

ج – به نسبتی که وظایف دولت و سهم او در ادارۀ جامعه رو به فزونی می رود از این رو از اختیارات مالکان روز به روز کاسته می شود. چنان که بعد از قانون مدنی،بسیاری از قوانین از جمله قوانین شهرداری‌ها و قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۵ هیات وزیران، قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷،قانون نحوۀ تقویم املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰، لایحۀ قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۸۵، قانون طرح جامع کاداستر، قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ و …مالکیت خصوصی را به منظور منافع عمومی و تأمین ادارۀ درست اجتماع، محدود ساخته است.

د- مالک با انعقاد قراردادهای خصوصی و ایجاد حق ارتفاق و حق انتفاع برای دیگران مالکیت خود را نسبت به ملک خود محدود می‌کند.

گفتار چهارم : اقسام مالکیت و ویژگی های مالکیت