گفتار دوم: تملیک منافع مورد‌رهن (اجاره)

مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین‌مستأجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد‌اجاره را عین‌مستأجره گویند». ضمناً طبق ماده ۷۷۱ ق.م. مال مرهون وثیقه پرداخت دین بدهکار است و برای مرتهن جز حق استیفای طلب خود از عین‌مرهون، امتیاز خاص دیگری به رسمیت نمی‌شناسد. به علاوه وفق ماده ۷۸۶ ق.م. «ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود، در صورتی که متصل باشد، جزو رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد، متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد».

‌بنابرین‏ در تعلق مالکیت منافع مورد‌رهن به راهن تردیدی وجود ندارد و در این فرض انعقاد عقد اجاره و تملیک منافع مورد‌رهن به دیگری قابل تأمل است. گروهی از حقوق ‌دانان همان گونه که در مبحث نخست اشاره گردید حق هیچ گونه تصرفی اعم از مادی و حقوقی برای راهن ‌در مورد‌رهن قائل نمی‌باشند و در نتیجه، به اجاره واگذار نمودن عین‌مرهون را با اعتقاد به منافی بودن با حق‌مرتهن، صحیح نمی‌دانند. برعکس گروه دیگری از نویسندگان و پاره‌ای از فقیهان اجاره دادن مورد‌رهن را حداقل در صورتی که مدت آن کوتاه یا کمتر از اجل دین باشد نافذ شمرده‌اند.

این دو دیدگاه هر یک از جهاتی قابل انتقاد است. دیدگاه گروه نخست به لحاظ تفسیر موسع از امر استثنایی ماده ۷۹۳ قانون مدنی و نظریه گروه دوم به دلیل کم‌رنگ شدن شرط تعارض اقدامات راهن با حقوق مرتهن نمی‌تواند توجیه مناسبی بر تضییق حقوق مالکانه راهن باشد. ‌بنابرین‏ باید شرط ممنوعیت عقد اجاره ‌در مورد‌رهن را صرفاً در صورت اثبات تعارض آن با حقوق مرتهن پذیرفت و در غیر این صورت، انعقاد چنین عقدی از مصادیق بارز تصرفات مالکانه مالک و فاقد منع قانونی است.(حسن ره پیک ۱۳۸۷،۱۵۴)به عبارت دیگر، مگر حق مرتهن چیزی جز حق عینی نسبت به مال‌مرهونه در جهت استیفا طلب می‌باشد؟ و یا مگر شخصیت راهن (به عنوان مالک منافع و متصرف) واجد شرط خاصی است که شخصیت مستأجر از آن بی‌بهره است؟ یا عقد رهن از عقودی است که شخصیت راهن، علت تامه انعقاد آن است؟ پاسخ به سؤالات مذکور منفی است و به ویژه در مواردی که عین‌مرهونه مال غیرمنقول بوده و تسلیم آن به مستأجر، حق مرتهن را در معرض خطر قرار نمی‌دهد، تنظیم قرارداد اجاره نسبت به عین‌مرهون بدون اجازه مرتهن جایز است. صرفاً در مواردی که اجاره تنظیمی باعث کاهش بهای مال یا کاستن از رغبت خریداران گردد، می‌توان به محدودیت اختیار راهن در تنظیم چنین قراردادی اظهارنظر نمود.

گفتار سوم: انتقال عین مرهونه (بیع، صلح، هبه)

تصرفات ناقل مالکیت در اعیان مرهونه‌ای که وثیقه دین مدیون قرار گرفته و مدیون و راهن یک‌نفر می‌باشند با حالتی که وثیقه توسط شخص ثالث معرفی و مورد قبول مرتهن قرار می‌گیرد. همچنین تصرفات با اجازه یا بدون اجازه مرتهن دارای احکام متفاوتی است.

در شق اول حالت نخست عقد اصلی (قرض) و عقد تبعی (رهن) بین مدیون و راهن از یک‌طرف و مرتهن از طرف دیگر منعقد می‌گردد و در شق دوم عقد قرض بین بدهکار و طلبکار منعقد و شخص ثالث به عنوان وثیقه‌گذار طرف عقد رهن با مرتهن قرار می‌گیرد.

در حالت دوم اعم از اینکه وثیقه‌گذار مدیون باشد یا شخص ثالث، موافقت یا مخالفت مرتهن در انتقال عین‌مرهونه قابل بررسی است.

گفتار چهارم: انتقال با اجازه مرتهن

مرتهن در عقد رهن دارای حق عینی ‌در مورد وثیقه است، به‌صورتی که اگر بدهکار با نقض تعهدات سپرده، نسبت به ایفای طلب طلبکار اقدام ننماید، وی می‌تواند مطالبات خود را از محل وثیقه استیفا نماید، همان گونه که اختیار دارد با اعراض‌از‌رهن، طلب خود را از سایر اموال بدهکار مطالبه نماید. این حق به مرتهن اختیار می‌دهد تا در صورت تغییر مالکیت مورد‌رهن با بهره گرفتن از حق تعقیب، فروش موضوع حق رهن را در دست هرکس باشد، بخواهد. ‌بنابرین‏ چون انتقال مورد‌رهن با اذن یا اجازه مرتهن صورت گرفته و در نتیجه تصرفات منتقل‌الیه نیز مورد تأیید مرتهن می‌باشد، منافات داشتن چنین انتقالاتی با حقوق مرتهن موضوعاَ منتفی و تنظیم این‌گونه اسناد، فاقد ممنوعیت قانونی است. چنان که می‌توان ادعا نمود در این مورد، نظر مخالفی ابراز نگردیده است. (کاتوزیان ۱۳۷۷، ۴۹۴)

گفتار پنجم: انتقال بدون اجازه مرتهن

وثیقه قرار گرفتن مورد رهن برای وصول مطالبات مرتهن علت اصلی انعقاد عقد رهن می‌باشد و هدف این است که مرتهن بتواند در صورتی که مدیون از پرداخت دین امتناع کند یا معسر شود، طلب خود را از عین مرهونه استیفا کند. به‌جز حق استیفای طلب از عین مرهون، سایر حقوق مرتهن از اهمیت چندانی برخوردار نیست تا قسمتی از مقاله را به اصطکاک احتمالی انتقال عین مرهونه با حقوق مذکور اختصاص دهیم و لذا به پاسخ این سؤال بسنده کنیم که آیا انتقال عین مرهون (بدون اجازه) با حق استیفای‌طلب مرتهن منافات دارد؟ آیا در صورت انتقال عین مرهونه، حق مرتهن در استیفای طلب دچار خدشه می‌گردد؟ برای پاسخ، بدواً بین حالتی که عین مرهونه متعلق حق مدیون و جایی که مالک آن شخص ثالث است تفکیک قائل شویم.

گفتار ششم: عین مرهون متعلق حق مدیون

در این حالت عقد اصلی و تبعی دو طرف دارد؛ بدهکار و راهن از یک‌طرف و طلبکار و مرتهن از طرف دیگر. حال، وقتی که راهن به هر دلیل، قصد واگذاری مورد‌رهن را به غیر دارد، آیا تصرفات ناقله راهن نافذ است؟ در این مبحث، علما و استادان دارای نظرهای متفاوت و محاکم و مراجع دیگر دارای آرای و دیدگاه‌های مختلفی می‌باشند که برای تشحیذ ذهن به ذکر مواردی از آن می‌پردازیم؛

«برای راهن جایز نیست در مالی که آن را رهن داده تصرف کند مگر به اذن مرتهن، چه تصرف ناقل عین باشد مانند فروختن و چه ناقل منفعت چون اجاره».(امام خمینی ۱۳۸۵،۲۲۶)

«تصرفات ناقل ملکیت را مشهور، منافی با حق مرتهن می‌داند و منع می‌کند و ماده ۲۶۴ ق.آ.د.م. و لحن ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت و مفاد ماده ۲۲۹ ق.ا.ح.نیز نظر مشهور را تأیید می‌کند».

راهن حق نقل مالکیت مال‌الرهانه را به غیر ندارد. نسبت به نقل منافع مال‌الرهانه به غیر تا حدی مجاز است که منافات با حق مرتهن نداشته باشد، همچنین است تصرفات استثنایی او.

«طبق ماده ۷۹۳ ق.م. راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن؛ فرقی نمی‌نماید که تصرف راهن در عین مرهونه عملیات حقوقی باشد مانند انتقال عین یا منفعت، یا تصرف مادی باشد مانند تخریب بنای خانه یا قطع اشجار».

«راهن حق ندارد بدون اذن مرتهن در عین_مرهونه تصرفی بنماید خواه به نقل عین باشد مثل بیع یا به نقل منفعت مثل اجاره»